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標題: 長期借款,長期借款借款協議書　土地抵押借款合同 7916借款協議 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2014-8-29 14:15
標題: 長期借款,長期借款借款協議書　土地抵押借款合同 7916借款協議
　　可謂一舉多得。

注意：本文摘自中國房地産金融網。

　　也增加了客戶群，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，這樣，中标人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續抵押以取得貸款，将抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中标人或競得人身上，由中标人或競得人當場與貸款行訂立協議，貸款銀行派人到現場，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招标、拍賣時，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協議，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環節，借款協議書.而且要積極關注配合，不僅要加強資金使用的監管。

在土地儲備貸款中預防或降低風險，要通過了解城市規劃等有關信息盡可能确定抵押地塊的未來價值，因此，其中不确定因素較多，由于大部分收購地塊從收購到供出要經過一段時間，必須充分了解具體地塊的有關情況，對一個地區經濟發展前景、土地市場環境等因素的可行性研究應是商業銀行與當地土地儲備機構合作的一個重要

6．3 積極探索有效的預防風險策略

在用具體地塊抵押貸款時，土地儲備機構同樣無法按理想狀态将土地供出去。因此，土地隐形市場活躍，還要考慮以下幾方面的因素：長期借款.一是地方土地管理制度和措施是否到位；二是土地隐形市場是否活躍；土地市場的供需狀況等。如果一個地區土地市場發達但管理不到位，否則土地儲備工作就徒有虛名。此外，土地儲備工作才有其存在的空間，隻有經濟發展前景較好、土地市場日益活躍的地區，就能将風險降到最低。

6．2 充分了解當地城市總體規劃和部分地區詳細規劃

一個地區經濟發展狀況是土地市場能否活躍起來的前提條件，并以科學的方法來處理問題，并開始與其進行合作。隻要我們認真分析問題，很多商業銀行都開始關注這一領域，在市場競争激烈的條件下，借款.目前土地儲備機構貸款中存在的風險主要是法律風險和政策風險，其土地使用權的性質和價值都是模糊的。

6．1 充分研究當地經濟環境和土地市場發育狀況

從上面分析中我們可以看出，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押時，甚至降爲零。可見，有的地塊抵押價值将大大降低，而且加上一些不确定因素的存在，由于未來用途、建築密度、容積率等規劃指标與其收購前将有巨大差别，設定土地使用權。抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，土地儲備後将由政府根據實際需要重新進行處置，這些都是不規範的。借款.

6、風險防範

從理論上講，從嚴格意義上來說，7916借款協議.也有的填“出讓”；在“期限”一欄中一般填“長期”等等，大多填“劃撥”，也有填“居住”的；在“取得方式”一欄，有的直接把規劃紅線圖拿到銀行進行“質押”。當前這類土地證的填寫也五花八門：在“用途”一欄有填“商業”“工業”的，然後再到銀行按地塊辦理抵押，辦理一個以土地收購儲備中心爲使用者的土地使用權證，有些地方土地儲備機構将收購、收回的土地先過戶到自己名下，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。

在實際操作中，從職權法定原則上來說，借款協議書.是通過《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律來确定的。目前還未有一個法律甚至一個法規來對土地儲備機構授權，而國有土地使用權的設定、處置是規劃、土地管理、計劃等政府職能部門的法定職權，國家作爲土地的所有者擁有建立在土地所有權之上的完整的使用權。借款人.當前國家對國有土地的管理主要是通過對國有土地使用權設定、處置等環節來實現，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。

從另一個角度來講，并不是實質意義上的土地使用者，土地儲備中心隻是代行政府部分職權的代理機構，隻有經過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設置土地使用權。從前面的分析我們可以看出，應該說儲備地塊上的土地

使用權處于虛置狀态，在其被重新出讓、劃撥及出租前，宗地上設定的原土地使用權被注銷，可以設定抵押權的土地使用權有出讓土地使用權、經批準的劃撥土地使用權。土地儲備機構代表政府将土地通過征用、征購、收回等方式儲備後，我國土地使用權取得方式分别爲：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權，作爲抵押物的土地使用權到底是一種什麽性質的土地使用權)目前在法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地産管理法》、《擔保法》等相關法律法規規定，長期借款.抵押物的性質(也就是說，在市場經濟條件下是不規範的。

土地儲備機構抵押貸款中，單憑政府信用進行放款，在法律上是沒有效力的，政府及以公益爲目的的事業單位是不能作爲保證人的，從《擔保法》及相關法律法規的規定來看，就爲其辦理了貸款。其實，土地抵押借款合同.銀行考慮到政府的信用，并向銀行出具一個“承諾書”，先由政府财政部門或其他相關部門同銀行進行協商，這兩種方式都存在着一定的問題。

5．2 抵押

當前相當一部分土地儲備機構從銀行貸款時，這兩種方式都存在着一定的問題。

5．1 保證

當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從當前實際操作來看，将受到中央政府及社會公衆的一緻反對，如果土地儲備機構改變其“非營利”的性質，土地.這些做法明顯與政府設立土地儲備中心的目的相違背，要麽隻收購潛在價值較高的地塊，不少地方土地儲備機構要麽短期内過量向市場供地，2001年利息是3500萬元。爲償還貸款，借款.每天的利息就是一輛奧迪車；福州市目前貸款額是8個億，例如：杭州市土地儲備中心目前貸款額爲16個億，也就談不上政府繼續向市場供地的問題。

5、土地儲備機構貸款抵押中的法律問題

過高的貸款比例給土地儲備中心帶來了沉重的利息負擔，已供出去的地都大量“趴”在那裏，合同.至今這些地區的土地市場還不活躍，在海南、北海等地發生的房地産熱就是明證，銀行抵押的土地也就難以處置。90年代初，借款合同範本.銀行也無能爲力，即使有大量土地在銀行作了抵押，土地儲備機構無法還款，一旦儲備的土地供不出去，銀行将陷入被動局面。因爲整個土地市場是一體的，土地市場不活躍時，在遇到經濟形勢或國家有關政策有大的變化，紹興市土地儲備中心的資金構成中銀行貸款占95％。過高的貸款比例在實踐中帶來了兩個弊端：

4．2 加重了土地儲備中心的負擔

高達80％以上的貸款比例，占總量的89％，其中有100億元是銀行貸款，借款協議.目前土地收購儲備資金達112億元，在土地收購儲備搞得比較早而且比較普遍的浙江省，抵押借款.而且銀行貸款所占比例相當高，資金的來源将直接影響到這一制度作用的發揮。當前全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，資金是其重要的制約因素，而土地收購儲備擴大規模，才能發揮其應有的調控土地市場的作用，對貸款銀行将産生相當不利的後果。

4．1 增加了銀行的風險

土地收購儲備隻有達到一定規模，一旦産生法律糾紛，在這種情況下，這從當前的有關規定來看是沒有法律依據的。因此，長期借款.就等于儲備中心有權處置土地使用權，按照政府的授權進行運作。如果以其儲備的土地使用權抵押貸款，當前土地儲備中心大多是由政府全額撥款的事業單位，可以有權處分?

4 當前土地收購資金構成分析

從前面分析可以看出，借款協議書.即由其儲備的土地是否就是它的财産，是否具有償還能力，土地儲備中心作爲一個民事主體存在時，一系列問題從法律上來說都是有疑問的。這就是說，其償還能力能否用财政資金部分來償債等，借款合同.繳交營業稅。在這裏如果以土地開發總公司的名義貸款，并以此作爲營業收入，公司就其收取的管理費部分具有獨立支配權，市财政根據公司每年完成任務的情況撥付一定的管理費，上級機關對其也無利潤考核，其本身不存在營利問題，土地開發公司隻負責對土地收購計劃的制定、具體地塊的征用、征購、土地招标拍賣及挂牌等具體工作，土地招标、拍賣後的價款直接進入市财政專戶，土地開發公司收購、開發土地的費用全部由市财政從基金中支付，市财政專門設立一個土地基金(由土地出讓金、配套費、開墾費等所有土地收入構成)，但能夠獨立支配的财産是有限的。例如：借款協議書　土地抵押借款合同.廈門市土地開發總公司土地儲備所需資金全部由市财政提供，各地成立的土地儲備機構在名義上都是獨立法人，土地儲備機構其市場定位從法律上還未解決。

目前，而是當前地方政府經營城市中的一個代理機構。在市場經濟條件下，其實質都不是一種嚴格意義上的市場主體，借款.當前的土地儲備機構無論以何種形式出現，并非嚴格意義上的公司。

3、土地儲備機構作爲民事主體其民事行爲能力是有限的

因此，但其實質上是政府的一個職能機構，這些土地儲備機構雖然是以“公司”的名義出現，企業管理。可見，實施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發前期的具體工作；泉州市土地開發公司是事業單

位，是受市政府委托在土地管理部門和财政部門的監管下，借款單.它是政府的一個土地收購代理部門，負責與供電、規劃、計劃、建設及房産土地局各處室聯系與協調等。從實質意義上講，代表市政府有償收回土地使用權，在市土地房産管理局的領導下承擔全市範圍内土地使用權公開招标、拍賣出讓的具體工作，并進行土地出讓的前期準備等工作。

其典型代表有：廈門土地開發總公司、泉州市土地開發公司。廈門土地開發總公司在其成立之初的政府批文中規定“相當于正縣級的全民事業單位”。其職能包括：代表市政府行使土地使用權“收購、儲備、出(轉)讓”的職能，行使征用、征購、收購、收回土地等職權，土地抵押借款合同.即接受政府委托，其職能也基本相同，但它們都是全額撥款的事業單位，福州市土地發展中心是與市國土局平級的事業單位，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，長期借款.它們之間也略有不同，主要有兩種：

2．2 土地開發公司

以杭州、福州爲代表，但在實踐中其形式略有不同，根據政府的委托或授權行使某些特定的職能，并明确規定“不以營利爲目的”，現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2．1 事業單位

當前土地收購儲備機構基本上是由政府出面組建的一個特殊機構，将“無法可依”。如在土地收購中儲備中心有無權力強制收購等，在土地收購儲備運行中一旦發生法律糾紛，因此，還沒有具體的法律、行政法規及一個全國統一的部門規章來規範，土地抵押借款合同.使其當事人的合法權益得不到有效保障

2、土地收購儲備機構的性質不是嚴格意義上的市場主體

由于目前有關土地收購儲備的規定基本停留在“地方規章”的層次，土地收購儲備中心的性質、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負責收購、征購、征用土地，導緻各地在土地收購儲備中做法不一，給其健康運行帶來的障礙

1．2 當前土地收購儲備制度缺乏法律依據，給其健康運行帶來的障礙

由于我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規中對土地收購儲備機構職能定位、收購範圍等重要問題沒有一個明确的規定，各地的規定也沒有将其上升爲“地方法規”的層次，還沒有一部具體的法律或行政法規來規範土地收購儲備這一問題，如杭州、青島、武漢、福州等市都以人民政府的名義發布了相關“土地儲備實施辦法”。但至今爲止，并建立了土地儲備制度及相關規定，國内大部分市、縣都已建立土地儲備中心，儲備中心并不是商業銀行放款的“天堂”。

1．1 當前土地收購儲備運行缺乏統一性，從法律上對目前的土地儲備進行全面的分析，土地抵押借款合同.能源源不斷地爲商業銀行帶來穩定而可觀的利息收人而毫無風險呢?其實不然，土地儲備中心是否真像人們所認識的那樣是一塊“肥肉”，有的不惜低于規定利率标準提供巨額貸款。那麽，各家銀行争相來分食這塊“蛋糕”，金融風險相對較低，借款協議書　土地抵押借款合同.具有較大的穩定性，不同于一般企業，因而各商業銀行認爲：土地儲備機構作爲政府的特殊單位，并且有大量土地這一穩定而可靠的抵押物，各地政府紛紛與當地商業銀行建立密切的聯系。由于土地收購儲備中心是經政府批準成立的，爲此，而土地儲備工作的開展離不開巨額資金的支持，當前在各地紛紛建立，長期借款.目前，儲備中心并不是商業銀行放款的“天堂”。7916借款協議.

1、當前土地儲備在操作中無法可依

土地儲備機構作爲調控土地市場的有力工具，北京市中倫文德律師事務所姚正旺律師

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